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粉盘短投价值归零后，应该如何摇号 | 房叔说No.301
共 16盘预售公示、登记，列表见文末↓
就算是曾经的红盘，如今的登记量也在快速下滑，谁能想到原本无对撞必万人摇的天空之城、蒲荷芸邸等优质红盘登记量居然不超过5000。
从一房难求，到边缘区域的粉盘食之无味，转变的时间只需不到两个月的时间。
| PART 2 | 按照楼市高热时期的思维，大部分购房者会认同这样一个购房路径，或者说大部分购房者会形成这样一个“购房路径”依赖。 也就是，只要一个新盘的登记人数高，价值必然就大，参与的人数多，似乎就代表着价值高、可买性高。 但事实并非如此绝对，因为杭州新房市场的登记人数在很大程度上不仅受楼盘的真实价值影响，还严重的受到新房的供需结构影响。 这点从以下几个板块的新房受市场追捧程度便可以清楚的看到。
典型的如丁桥、华丰、运河新城以及崇贤、临平山北等几个板块。 上述的几个板块如果从价值角度去看，天花板都不算高，真实的倒挂也没有想象中那么大。 丁桥限价三万出头，按照市场行情，当前的实际价值顶点不会超过4万，未来的房价天花板也将受到居住板块的属性，和近郊的地理位置所限制。 目前的实际倒挂可能只有5000-7000元，如果算上期房交付周期的资金成本，以及契税等购房成本，倒挂更微乎其微。 其他几个板块也是如此，即使是天花板预期相对更高的运河新城，在短期内倒挂也是有限度的，可以说在数年内的短期，投资价值远没有想象中那么高。 但实际上，上述几个板块的新房在今年以来的较长一段时间内受到了市场追捧，热度、登记量甚至接近部分红盘。 造成这种现象，并不是因为它们的价值有多高，而在于彼时的新房市场出现了“区域性供需结构失衡”。
在8.5新政之前，杭州大城西、大城北的供需结构在彼时是极度不平衡的。
杭州大城西、以及大城北区域，在强势产业的人口吸附力，以及武林、黄龙等老城区的人口外溢影响下，承接了大比例的新杭州人，以及刚改人口。
与此相对的却是，大城西单价2万至4万的刚需、刚改新房供给的严重不足。
根据我们的不完全统计，当时整个大城西非无房家庭可摇、可参与的新房数量极为有限，造成整个大城西、大城北的新房摇号内卷。且至今都没有得到很好的缓解。
同时在8.5新政之前，供给还受到红盘认定政策的严重挤压，进一步导致一大批城西、城北的“非无房家庭”刚需形成了需求堰塞湖。 于是这些实际板块价值以及未来预期相对一般的板块，承接了大量的需求涌入，从而造成当时极高热度的打新潮。 所以我们看到了，早期倒挂基本为零、后期表面倒挂不过数千，实际倒挂更有限的板块新房登记量居然可以达到4000+，中签率低至个位数。 这不是价值驱动的，而是纯粹的“区域性供需结构失衡”所驱动的。
| PART 3 | 如果是纯投资，上述这类受“区域性供需结构失衡”，而大热的板块显然不是优质选择。 但就是因为登记人数爆表，诱发了相当一部分楼市价值认知不足的购房者以登记量大反推其价值高，加入这些享受到“区域性供需结构失衡”红利的板块新房。 这不仅挤压了真正刚需购房者的可选余地，加大了刚需购房者的摇号难度，从投资角度考虑也欠妥，投资属性较弱。
站在今天，密集的政策压制，这些受供需结构失衡而大热的板块大概率将逐渐走下坡路。虽然短期依旧一房难求，但登记量必将从高点快速滑落。 近期这些板块新房实际登记量大幅减少已经印证了这点，而登记量滑落的核心原因就是倒挂预期降低导致的投资客撤离。 房住不炒是国策，但如今买房很难脱离增值的投资属性，毕竟买房需要一个家庭的大比例储蓄投入，甚至需要提前预支后半生的收入。 这种情况下或多或少都会考虑到房子的成长价值，这是人之常情。 不少新盘的价值随着二手快速降温，倒挂逐渐变小，应该怎样选择一个板块以规避下行期的冲击，保障资产稳妥的成长性已经成了非常有必要的思考。
| PART 4 |
下行期有一个特点，就是不管板块能级如何之高，在明确的下行周期内都会受到冲击，即使是南星桥、奥体、申花、江河汇这类得到市场共识的优质板块。 部分受政策重击的板块甚至会受重伤。 在下行期，市场温度同步下降，首先更应该选择那些预期更为强劲（发展预期）的板块，而不是因为“区域性供给结构失衡”导致的结构性行情的板块。 比如、同样是3万+的限价，市北、艮北这类板块就明显强于丁桥、下沙，原因就在于艮北、市北的天然区位远强于丁桥、下沙，能够与未来杭州城市发展的核心板块联动发展，能够享受充足的发展红利外溢，而这显然是丁桥、桃源等这类近郊的居住板块所不能比的。 从长远的角度看，同样是限价3万+，这几个板块之间的差价最大不过万元，但未来的天花板差大概率远不止一万。 板块发展预期这个“隐性倒挂”往往被忽视，但却是买房的精髓。
买房本质上就是投资城市、投资板块，学会与时间做朋友，眼光放长远一些，才能尽可能的更大程度上收获城市发展红利。 受政策打击严重的板块亦是如此。 大城市楼市下行基本都是因为政策打击，而不是市场出现了根本性的挫伤，当市场所受的伤愈合后，必然会慢慢回暖走强，而强者愈强。 从这个角度看，此轮受新政打击最严重，但板块发展预期强劲的城西核心区反而是“有形的手”在创造红利。 千万不要受二手市场较大幅度调整的影响，从而怀疑城西核心区、城北核心区、奥体等这类受政策伤的新兴城市中心型板块的新房价值。 奥体、未科、蒋村、北部新城、申花这些板块的限价新房放心去摇，千万不要再出现文首“担心亚运村购买价值风险”这类哭笑不得的担忧。
| PART 5 |
杭州楼市盲摇新房的时代已经过去了，调整期内不少入门级玩家的信心开始被动摇，8.5新政后一段时间可能是最佳的“新房上车时机”，尤其是那些优质新房。
谁能想到天空之城的报名数竟能低到如此地步？越来越多的好盘上车难度在降低。
同时，接下来我们必须用更长期主义的思维看待杭州楼市。
那些含着金钥匙出生的板块，且处于上升期的板块值得抓紧，政策只能伤其皮肉，骨架却还在茁壮成长。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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